Продажа и аренда зарубежной недвижимости
Схема проезда в наш офис

Содержание недвижимости в Болгарии

Описание:

Содержание недвижимости в Болгарии.

Налогов на имущество в Болгарии два: это Данък имот и Такса битови отпадъци. Первый из них равен как правило 0,15% от стоимости налоговой оценки имущества для физических лиц, а для юридических 0,15% от балансовой стоимости недвижимости (балансовая стоимость – полная первоначальная стоимость основных фондов предприятия, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе). Такса битови отпадъци – это так называемый коммунальный налог, определяется муниципалитетами (0,2–0,3% от балансовой стоимости). Он является, по сути дела, сбором за вывоз мусора, который производят жители объекта недвижимости. Парадоксально то, что его размер определяется не от числа живущих, а от стоимости объекта, и составляет он до 1% в год. Этот процент зависит также от престижности и транспортной загруженности района. Например, в элитном центре Софии он составляет 1%, а на окраинах – менее половины процента. Аналогично обстоит дело и в других регионах – чем объект недвижимости дальше от крупного города, тем ниже этот налог. Выплачивать налоги нужно два раза в год, до 30 апреля. При оплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом (не разбивая его на поквартальные платежи) до 30 апреля предоставляется 5%-ная скидка. Можно выплачивать налог не сразу, а разбив его на четыре части, но при этом скидка не предусмотрена. Плата за электричество в Болгарии составляет примерно €0,10 за кВт∙ч, в месяц средняя семья из трех человек тратит около €25–50. Расход воды обойдется собственнику в €0,50 за кубометр, что в среднем составит примерно €5 в месяц, если расходовать воду экономно. Абонентская плата за стационарный телефон насчитывает около €5 в месяц, а за его установку придется выплатить €100.

Взять на себя управление этими процессами, то есть выплачивать налоги и коммунальные платежи за собственника, могут либо управляющие компании (см. «Управляющие компании»), либо риэлторы, которые осуществляли процедуру приобретения, если покупатель пользовался услугами таковых.

Что касается других расходов, то Болгария никогда не являлась дорогой страной. В 2008 году она была признана самой дешевой страной Европы для туристов. Например, пообедать в болгарском ресторане можно за €10 с учетом чаевых, а литр бензина стоит около €1.

Муниципальный налог на недвижимость

определяется решением муниципалитета (ниже 1% налоговой стоимостью недвижимости)

Сбор на утилизацию битовых отходов

определяется решением муниципалитета (ниже 1% налоговой стоимостью недвижимости)

Сбор на обслуживание общих частей здания (обязательный)

определяется решением общего собрания этажной собственностью или нотариально заверенным договором на обслуживание.  В жилых домах без охраны, бассейнов и пр. - ежемесячно €5-10 на человека. При наличии охраны, лифтов, бассейнов и пр. от €5 до €14 с квадратного метра в год.

Электричество

по индивидуальным счетчикам
(днем около €0,10 за кВт*ч, ночью - €0,065 за кВт*ч
"Днем" - зимой от 07:00 до 23:00, летом  - от 06:00 до 22:00
"Ночью" - зимой от 23:00 до 07:00, летом  - от 22:00 до 06:00

Вода

по индивидуальным счетчикам - €0,75-1,25 за куб.м.

Абонентская плата
(услуги по желанию)

стационарный телефон - €3-13
кабельное или спутниковое телевидение - €13-30
интернет - €7,50-15

АРЕНДА В БОЛГАРИИ.

Рынок арендуемой недвижимости болгарские власти не контролируют отдельно, жестких условий в стране нет, поэтому договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях. Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог, который составляет 10% получаемой им с арендатора суммы. Ставка налога всегда фиксирована. Сдача в аренду квартиры в Софии принесет ее владельцам до 7% от ее стоимости в год без вычета налогов. Таким образом, «отбить» полностью стоимость столичного жилья можно будет за 17 лет, если не учитывать изменения арендной ставки и роста цен на недвижимое имущество.  Сложнее сдавать недвижимость на морских и горных курортах – болгарский климат не способствует круглогодичному спросу на этот сегмент рынка. Горнолыжные курорты востребованы в зимние месяцы, гольф-курорты – примерно восемь-девять месяцев в году, а спрос на квартиры и дома у моря в некоторых городах высок только на протяжении четырех-пять месяцев. Наиболее прибыльными с арендной точки зрения считаются курорты Южной Болгарии – Солнечный Берег, Елените, Созополь, где сезон длится с мая по октябрь. Практически круглый год длится сезон в бальнеологических курортах, но рынок аренды там пока находится на стадии развития. В любом случае любая сданная в аренду недвижимость даст чистую прибыль не более 3–5% в год.

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ.

Если у собственника нет возможности постоянно приезжать в Болгарию, то для того чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи и получать арендную плату, ему удобнее всего пользоваться услугами управляющей компании. Этот рынок в Болгарии давно существует и хорошо развит. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электроэнергию и за расход воды, так как в арендную плату эта сумма не входит. Впоследствии эта сумма взимается компанией с владельца. Управляющая компания сама ищет арендатора и за определенный процент сдает ему квартиру или дом. Как правило, компания гарантирует определенную годовую прибыль и приличное состояние квартиры, но этот момент нужно выяснять непосредственно на месте с представителями этой организации. В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, поскольку они чаще всего создаются самим застройщиком. За сумму от €6 до €15 за кв. м в год управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке квартиры). Если вы покупаете дом или квартиру в жилом доме, то придется искать такую компанию самостоятельно. Обратите внимание: если компания обещает вам прибыль больше чем 5% годовых, то это, скорее всего, не является правдой.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ.

В Болгарии нет ограничений по перепродаже собственности иностранцами, но продавцу придется заплатить налог на добавленную стоимость и налог на увеличение рыночной стоимости капитала. Если стоимость недвижимости с момента покупки выросла, то при перепродаже собственник должен будет выплатить государству 10% этой разницы (если его квартира не единственная в Болгарии). Если квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно. Налог на добавленную стоимость составляет 20% от рыночной цены объекта недвижимости. Есть некоторые исключения, связанные с продажей земли. Например, сельскохозяйственные угодья НДС не облагаются. НДС как правило сразу включается в цену объекта, то есть, несмотря на то что официально он взимается с продавца, фактически его платит покупатель.

Рынок вторичной недвижимости Болгарии на данный момент находится в зачаточном состоянии, практически не развит, поэтому продать свой объект, как считают многие аналитики, будет непросто. В любом случае если у потенциального продавца нет желания заниматься продажей своего объекта самостоятельно, то следует обратиться в агентство недвижимости, но в такое, которое предлагает не только новостройки.

Что касается полученных денег, то иностранцы могут неограниченно репатриировать свои доходы, полученные в Болгарии. Но только после того, как они докажут, что все должные налоги на эти доходы они уже в полной мере оплатили.

РЕГИСТРАЦИЯ И ПОДДЕРЖАНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА В БОЛГАРИИ

Регистрация компании обойдется вам, по примерным подсчетам, в €500–700. При этом фирмой нужно будет заниматься, то есть бухгалтер будет обязан ежегодно предоставлять налоговой инспекции отчет (около €150–200 в год). При открытии фирмы нужно перевести на ее счет сумму от 2 левов (около €1). На счете физического лица в Болгарии может оставаться сумма в 10 левов, но со счетом фирмы так поступить будет нельзя, так как банк может его прикрыть, если средств на обслуживание будет недостаточно. Подробнее о минимальной сумме на счете следует узнать в банке. Счет открывается без видимых проблем. Единственное, что должен предоставить иностранец, – болгарский адрес, куда банк должен пересылать корреспонденцию, и собственный паспорт с действующей визой. Трудностей с открытием счета на имя иностранца в Болгарии зафиксировано не было.

Подробнее о процессе регистрации компании:

Нужно определиться, как компания будет называться, кто будет ее учредителем, какой тип предприятия вы создаете. Таких типов четыре: ЕООД (общество с ограниченной ответственностью, учреждаемое одним физическим или юридическим лицом), ООД (ООО, учреждаемое группой лиц или компаний), АД (акционерное общество), ЕТ (частный предприниматель). В случае когда юридическое лицо создается с целью покупки земли, обычно выбирают первый вид компании, ЕООД.

  1. Необходимо собрать следующие документы: копии заграничного и гражданского паспортов, договор аренды офиса (это может быть и адрес бухгалтерской фирмы, которая уже была выбрана для поддержания юридического лица), справка из банка о наличии необходимой суммы на временном счету уставного фонда.
  2. Все документы заверяются у болгарского нотариуса. Также он должен заверить подлинность подписи учредителя. Далее нужно будет заполнить и подписать пакет бланков и форм, которые в дальнейшем будут отправлены по учреждениям.
  3. Если вы хотите перепоручить саму процедуру проведения документов по инстанциям юристу, который может помочь с регистрацией и получением пакета документов, то надо оформить на него доверенность.
  4. Когда все это сделано, а также уплачены налоги, одно из лиц – адвокат, доверенное лицо либо непосредственно учредитель компании – обращается в агентство по вписываниям. Это новое учреждение, непосредственно занимающееся регистрацией юридических лиц. В нем вы получаете удостоверение о регистрации фирмы. Одновременно с этим объявление об учреждении вашей компании появляется в Государственной Газете Болгарии. 
  5. По окончании регистрации деньги с временного счета компании нужно будет перевести на постоянный счет.

Профессионалы рынка и люди, уже покупавшие недвижимость в Болгарии, рекомендуют, если вы хотите открыть счет, обращаться за помощью к юристам, так как процедура эта непроста и в последнее время в Болгарии при регистрации компании стали часто отказывать (при всем том, что пошлина взимается в любом случае, даже когда решение отрицательное). Помощь юриста сводит эту проблему к нулю. Также вероятно то, что сроки прохождения инстанций растянутся от предполагаемой недели до месяца, а то и до двух. К этому нужно быть готовым. Отчет бухгалтера обойдется вам в 300–400 левов (€150–200). Если ваша компания будет реально работать, то эта сумма будет выше. Содержание банковского счета компании составит примерно €12 в год. Никто не удивляется тому, что фирма заведомо нерабочая, поэтому можно не бояться какой-либо принудительной ликвидации. Следует только регулярно платить налоги. Причина такой либеральной политики болгарских властей заключается в том, что владелец фирмы и, соответственно, недвижимости и так приносит прибыль Болгарии, проживая и тратя деньги на ее территории. На самом деле в любой стране мира фирма не обязана сразу приносить доход и вести бурную деятельность, так что все происходит в соответствии с законом.