Продажа и аренда зарубежной недвижимости
Схема проезда в наш офис

Инструкция: как перевести деньги из Украины для покупки недвижимости за рубежом.

Дата и время:
21.06.2018
Описание:

Один из самых важных вопросов для граждан Украины при покупке недвижимости в другой стране – перевод денег за рубеж. В этом материале – действующие на 2018 год правила, список необходимых документов, расходы на международные переводы средств, легальные и «серые» схемы, плюсы и минусы каждого способа. Сохраните статью – эта информация вам пригодится!
Законы Украины, регулирующие перевод денег за рубеж в 2018 году.
В 2014-2015 годах, из-за девальвации гривны, Нацбанк Украины ввел множество валютных ограничений. В частности, до июня 2017 года граждане Украины, физлица, могли отправить за рубеж сумму до 150 000 гривен в месяц (около $6 тыс.). Ограничение касалось любых переводов, а не только покупки недвижимости.
Для перевода средств напрямую застройщику или собственнику недвижимости в другой стране граждане Украины должны были получить Индивидуальную лицензию Национального банка Украины (НБУ) на инвестирование.
Основное требование НБУ – пройти финмониторинг и доказать легальность происхождения средств. Все документы претенденты должны были лично представить в НБУ. Проверка длилась до 3 месяцев, процедура была очень сложной.
С 2017 года украинцам стало проще перечислить деньги для покупки недвижимости за рубежом.
Что изменилось в 2018 году?
Во-первых, лимит суммы для перевода. Сейчас каждое физлицо может инвестировать за рубеж до $50 000 в год.
Во-вторых, процедура получения лицензии. В Украине ввели электронные лицензии на инвестирование. Подавать документы можно в коммерческом банке, а не НБУ, как было ранее. В результате, срок процедуры сократился до 1 дня.
НБУ не облагает такие инвестиции налогом, а коммерческие банки берут от 0,75% суммы за перевод.
Способ №1: Получение e-лицензии НБУ и перевод через банк.
Итак, если в 2018 году гражданин Украины хочет приобрести и оплатить недвижимость за рубежом, порядок действий должен быть следующим.
1. Обращение в любой коммерческий банк. У каждого свои тарифные ставки за перевод средств, их стоит сравнить заранее;
2. Открытие счета в банке (если его еще нет). Сборы за эту услугу символические – до $10, а многие банки открывают счета бесплатно;
3. Подача документов для е-лицензии Нацбанка. Бумаги подаются в тот же банк, его сотрудники помогут их правильно оформить и сами отправят в НБУ.
Документы для оформления e-лицензии НБУ:
- Заявление. Его поможет составить сотрудник банка;
- Контракт, на основании которого будет происходить перечисление денег. Например, контракт резерва на покупку недвижимости;
- Документы, которые доказывают легальность происхождения средств. Например, справки с места работы, для предпринимателей – налоговые декларации, документы, подтверждающие продажу недвижимости в Украине или другой стране, завещание, договор дарения, депозиты и т.п.
4. Получение e-лицензии и перевод средств за рубеж.
Е-лицензии выдают в течение суток. Если с утра вы отправили документы, то к вечеру получите разрешение НБУ о том, что можете эти деньги перечислить. Лицензия действует только сутки, нужно сразу же сделать перевод. Отказов, как правило, нет. 
Это легальный, быстрый, надежный способ. Но таким образом можно перечислить только $50 000 в год.
По меркам международного рынка недвижимости, $50 000 – сумма небольшая. Этих денег хватит на покупку квартиры, допустим, в Болгарии. Но если вы рассчитываете на средиземноморские курорты, например, испанские или итальянские, вряд ли, вы уложитесь.
Впрочем, есть легальные способы, которыми граждане Украины могут перевести за границу и $100 000, и $200 000, и даже больше.
Как увеличить сумму легального перевода денег из Украины?
Больше собственников. Самый простой вариант – оформить объект на нескольких собственников, например, мужа и жену. В этом случае каждый может перечислить за границу до $50 000 в год.
Рассрочка. Если вы покупаете новостройку, то в большинстве случаев застройщики предоставляют рассрочки платежей. Соответственно, растягивается период. А значит, можно часть средств перевести в один календарный год, а часть – в другой. Таким образом, увеличится общая сумма платежа.
Кредит. Можно взять ипотеку за рубежом. В этом случае часть стоимости недвижимости оплатит банк, а вы будете рассчитываться с ним в течение нескольких лет, благодаря чему не превысите лимит на перевод средств из Украины.
Например, в Испании сейчас низкие ставки по кредитам – от 2,5% до 3,5% годовых. Банки охотно финансируют 50-60% от суммы покупки и наши клиенты, даже те, которые имеют всю сумму, берут кредит, решая сразу несколько проблем: перевод денег из Украины,  легализация в Европе и европейская кредитная история. При следующей покупке в Европе, банк будет к вам лоялен – предоставит лучшие условия по процентам и сумме покрытия. Плюс, часто это инвестиционно выгодно – использовать не собственный, а кредитный ресурс, при этом сдавая недвижимость в аренду.
Комбинация этих инструментов позволит легально оплатить практически любую жилую недвижимость за рубежом.
Способ №2: Перевод родственнику на счет за рубежом.
Если первый способ касался перевода денег из Украины на счет застройщика или собственника недвижимости в другой стране, то также можно перечислять средства на счет родственника, физлица за рубежом.
С 2017 года в Украине отменили ограничения на перевод денежных средств за рубеж (ранее можно было каждый месяц отправлять не более 150 000 гривен, сейчас – любую сумму). Многие украинцы открывают счета в Польше или странах Балтии.
В Украине есть несколько представительств латвийских и эстонских банков, где можно открыть счет без поездки в страну. Также есть и официальные банковские агенты, представители других европейских банков, которые помогут открыть счет, не выезжая из Украины. А если надо выехать, то помогут собрать пакет документов, заполнят формы и проконсультируют на русском языке. В Польшу, например, надо ехать лично, чтобы открыть счет.
Затем этот счет постепенно пополняется. Важно, чтобы переводы шли не «от себя к себе», а между близкими родственниками – от матери к сыну, от жены к мужу и т.п. Причем тот, кто перечисляет средства из Украины, предоставляет справки, подтверждающие легальность происхождения денег. Когда счет наполнен, с него можно оплачивать недвижимость в любой стране без ограничений по сумме.
 Пример из практики. Украинская семья покупает квартиру за €100 000 (около $121 000) в Испании. Недвижимость оформляют на двух собственников – мужа и жену. Таким образом, они имеют право перечислить на счет собственника в Испании $100 000. Такой перевод будет стоить менее 1%. Оставшаяся сумма – $21 000 – перечисляется с помощью SWIFT перевода на предварительно открытый счет в Европе одного из покупателей, а уже оттуда – продавцу. Комиссия за этот перевод составит до 2-3%.  
Способ №3: Покупка недвижимости на юридическое лицо.
Также можно покупать недвижимость на юридическое лицо. В этом случае перевод будет идти от юрлица в Украине юрлицу, например, в Испании. В этом случае ограничение в $50 000 в год не действует, вопросов будет возникать меньше, чем при переводах между физическими лицами. Но появляются другие нюансы, например, в системе налогообложения
Все описанные выше способы предполагают, что отправитель может подтвердить легальность происхождения средств. Но на практике, именно в этом у многих украинцев проблема. Просто люди еще с 1990-х годов привыкли держать наличность «под подушкой». Семьи годами копят, покупают на гривны валюту и хранят сбережения дома. И потом не могут доказать банку, что они эти деньги не украли.
Как выйти из этой ситуации – каждый решает сам. На рынке распространены фиктивные сделки с недвижимостью – например, члены семьи продают друг другу земельный участок в Украине, чтобы объяснить, откуда у них взялись $50 000. Средства можно легально вывезти в виде кэша за границу, но этим способом с каждым годом пользоваться все сложнее.
Способ №4: Вывоз наличных денег из Украины.
Без декларирования можно вывезти за границу до €10 000 наличными деньгами на человека. Теоретически, если несколько раз съездить на отдых с семьей, можно собрать в другой стране достаточную сумму для покупки недвижимости. Но на практике, полноценно пользоваться этими деньгами будет сложно. С каждым годом в Европе ужесточаются условия по обороту наличности.
Еще год назад можно было привезти в Испанию €10 000 в чемодане, показать справку с работы, и местный банк принял бы деньги. Несколько собственников могли за полгода наполнить счета. Сейчас крупные испанские банки, например, Santander Bank, Sabadell, ограничили оборот наличности. Последний случай – один банк взял €500, второй €1200. Под справку с места работы в Испании можно положить на счет мизерные суммы. Просто передать наличные продавцу тоже нельзя. Даже мебельные салоны уже неохотно берут наличные. Они и рады были бы, но их Нацбанк ужесточает условия.
Иногда местные застройщики могут взять наличность. Не все компании и не всю сумму. Например, большую часть средств вы перечисляете через банк, а последний платеж – до 15% – передаете наличными.
Вариант, который пока действует,  искать юрисдикции, где наличность еще принимают. Например, пополнить счет в Латвии будет проще, чем в Испании. Но все говорит о том, что и эту возможность будут закрывать.
Способ №5: Посредничество юридического лица
Сложности с подтверждением легальности средств в Украине приводят к появлению различных «серых» схем. Например, в стране действуют компании, которые могут взять наличность и перечислить деньги со счета своего юрлица на предварительно открытый счет физлица в другой стране. В том числе, они готовят подтверждающие документы, например, договоры займа, на основании которых эти средства были зачислены на ваш счет. Стоимость таких услуг – 5-7% от суммы перевода.
Способ дорогой, рискованный и полностью нелегальный. Не рекомендуем им пользоваться. В этом случае очень много рисков. Европейский банк может заблокировать сумму на вашем счету, так как подтверждающие документы не подойдут. Такие прецеденты уже были. Или в лучшем случае вернет деньги обратно на счет отправителя. Да, и еще, переводить деньги от третьего лица или от другого юрлица напрямую испанскому застройщику или собственнику – нельзя. Деньги должны зайти от того, на кого оформлен контракт покупки недвижимости.
Сравнение различных способов перевода денег из Украины за границу для покупки недвижимости:

Способ перевода денег из Украины

Плюсы

 

Минусы

 

Получение e-лицензии Национального  банка  Украины  и      перевод через банк                                    

Легальный, быстрый, надежный перевод Комиссия за перевод -менее1%                             

 

Ограничение суммы-$50 000 на человека в год;

Необходимость доказывать легальность

                         происхождения средств                                                                                            

Перевод родственнику на счет за рубежом

 Нет ограничений  в сумме перевода                          

Необходимость доказывать  легальность происхождения  средств   

Покупка недвижимости на юридическое лицо

Нет ограничений в сумме перевода

Необходимость доказывать легальность происхождения средств;

Расходы на содержание юрлица

Вывоз наличных денег в чемодане

Возможность вывезти без декларации до €10 000 на человека

Сложности с использованием наличных денег в Европе

Посредничество юридического лица

Возможность перевести без декларации любую сумму

Нелегальный, рискованный и дорогой способ;

Комиссия за перевод – 5-7%;
Риск блокировки всей суммы на счету в Европе или обмана со стороны посредника