Продажа и аренда зарубежной недвижимости
Схема проезда в наш офис

Болгарские радости. Обзор рынка недвижимости в Болгарии 2017-2018

Дата и время:
16.03.2018
Описание:

В течение 15 лет эта страна безоговорочно оставалось самой популярной у покупателей недвижимости, говорящих по-русски. Два года назад лидерство оказалось упущено. Но в 2017 Болгария стала возвращать титул «самой-самой», причем не без помощи своих граждан, которые обратили пристальное внимание на квартиры и дома «под боком». Мы рассказыжем о ценах на болгарские квадратные метры и тенденциях, которые влияют на рынок. 
Цифры и тенденции.
Финансовые трудности, начавшиеся в 2014 году, повлияли не столько на интерес, сколько на возможности русскоязычных покупателей, для которых Болгария всегда была «номером 1». Ведь отказались от сделок в первую очередь клиенты с небольшим бюджетом, а именно они составляли большинство на местном рынке: 88% потенциальных покупателей в 2016 году искали в стране недвижимость дешевле €50 тысяч. Кстати, в 2017 их доля снизилась до 77%.
К этому времени относятся истории о «срочных продажах» по цене в два раза ниже первоначальной. Феномен клиента, купившего «на последние» или «за компанию», был присущ, разумеется, не только Болгарии, но почему-то именно в балканской стране такие истории тиражировались активнее всего. В 2016-м страна даже потеряла лидерство в списке «самых популярных», уступив Испании. Год спустя Болгария также осталась второй, но спрос со стороны русскоязычных покупателей вырос почти на 40%.
Одновременно в стране в целом дела идут очень хорошо. Рост ВВП в 2016 году составил 3,4%, в 2017 году – 3,6%. Прогноз на 2018-й – 3,2%. Уровень безработицы за год снизился на 1,3%, до 6,7%. Как результат – больше, и существенно, покупать стали сами болгары.
Можно сказать с уверенностью: да, сами болгары стали основными покупателями. Во-первых, до 3,5-4,0% подешевели кредиты, теперь две трети сделок осуществляются с помощью ипотеки. Во-вторых, банки снизили до минимума дивиденды по вкладам. Они уже близки к нулю, и граждане снимают деньги с депозитов, инвестируя их в недвижимость. А по данным Нацбанка Болгарии, на депозитах находятся более 47 млрд левов (€24 млрд), большая часть которых будет вложена в квартиры и дома.
В 2017 году сами болгары обратили внимание на курортную недвижимость. Вырос уровень жизни людей, пришло понимание того, насколько престижно иметь дом на море, как это повышает социальный статус. 
У болгар действительно стало намного больше денег. В среднем по стране зарплата составляет около €600, в Софии – около €800. Еще год-два назад про кредитование курортной недвижимости, что в горах, что на море, банки и слышать не хотели, а теперь кредиты выдают охотно. И местные жители могут приобрести недорогие апартаменты, выплачивая буквально по €150-200 в месяц.
Так что, если квартира на курорте предлагается по адекватной рыночной цене, она продается за два-четыре дня. Например, в Банско перед началом зимнего сезона мы наблюдали по-настоящему ажиотажный спрос, и больше половины запросов делали сами болгары.
Недвижимость.
Можно сказать, что рынок недвижимости Болгарии находится на третьем с начала века этапе-витке. С 2000 по 2008 год в стране был бум. По данным Global Property Guide, цены на дома и квартиры за этот период взлетели втрое.
В конце 2008-го произошел разворот: лопнул пузырь, и только за 2009 год средние цены на жилье обвалились на 26,14%. Падение продолжалось еще три года и составило в 2010-м – 9,08%, в 2011-м – 8,33%, в 2012-м – 5,33%.
Перелом наметился лишь в 2013-м – плюс 0,4%. В 2014 году цены подросли на 3,69%, в 2015-м – на 4,37%, в 2016-м – уже на 8,01%. Значительный рост был и в 2017-м – в некоторых регионах он оказался двузначным (в процентах, разумеется). Но как раз именно в это время упала покупательная способность у основных иностранных покупателей – россиян и украинцев.
2017-й оказался, безусловно, самым удачным, самым насыщенным для рынка за последние годы. По данным Агентства по вписываниям (аналог БТИ), рост цен в 2017-м в Софии составил 13,5% на новостройки и 9,4% на вторичку. В Варне соответствующие цифры составили 14,9% и 13,5%. В Бургасе цена на новостройки снизилась на 2,0%, а вот вторичный рынок показал рост на 13,4%.
В Софии рост цен продолжается: €1 тыс. за квадрат для столицы теперь стандартная цена. Предполагаю, что до конца 2018 года она может вырасти еще на 10%, хотя до уровня 2007 (€1,5 тыс. за кв. м) пока далеко. Похожая динамика в других крупных городах – Варне, Бургасе, Пловдиве, правда, цены там, конечно, ниже.
По моим оценкам, доля росскоязычных покупателей в Болгарии сейчас около 20%. Очень активны за последний год стали жители Бенилюкса, французы и особенно немцы, для которых €20-30 тыс. – суммы просто смешные. Последние очень активны в районе Варны, куда ежедневно летают чартеры из Германии.
Прогнозы и перспективы.
Перспективы рынка в ближайшие годы оцениваются экспертами как «умеренно оптимистичные». Отчасти это связано с ростом числа разрешений на строительство: только в третьем квартале 2017-го прошлогодний показатель был превышен на 15%, а в сегменте жилья –  на 37%.
Одновременно активизировались разговоры о входе Болгарии в Шенген и даже в еврозону. Оба события, хотя и имеют отдаленную перспективу, не могут не сказаться на долгосрочном интересе покупателей.
Учитывая ввод в строй новых проектов, число выданных разрешений на строительство и новые меры правительства по развитию северо-западных и северо-восточных районов Болгарии, уверены, что 2018 год будет годом стабильности и продолжения восходящих тенденций 2017 года. Хотя рост и будет более спокойным, думаем, 6-8% за год, но это создает предпосылки для баланса на рынке и позволит снизить риски, приведшие к кризису 2008-го.
Популярные регионы.
Столица.
Рынок Софии – самый динамичный в Болгарии. Цены на квартиры и количество сделок с ними здесь растут быстрее всего. По оценкам аналитиков, именно в столице следует покупать недвижимость с прицелом на получение дохода – высокий круглогодичный спрос на аренду вам гарантирован. Правда, и порог входа здесь выше, чем на побережье. В среднем квадратный метр стоит уже €900-1000.
Морские курорты.
Чаще всего иностранцы ищут в Болгарии недвижимость на море. И стране есть что предложить. Курорты на побережье – Солнечный берег, Золотые пески, Святой Влас, Поморие, Созополь, Равда и другие – застроены современными комплексами на любой вкус и кошелек. Небольшие студии в паре километров от пляжа стоят от €10 000, за €20 000 – 50 000 можно купить приличную просторную квартиру – и это основа высокого спроса. В крупных городах Черноморского региона – Варне и Бургасе – уже наметился устойчивый рост цен. В остальных местах на побережье ситуация разнится в зависимости от востребованности конкретного комплекса.
Горнолыжные курорты.
В Болгарии есть несколько центров зимнего отдыха – Банско, Пампорово, Боровец. Впрочем, с развитием инфраструктуры они постепенно превращаются в круглогодичные курорты, расположенные в горах. Иностранцев они привлекают опять же – ценами. Больше всего предложений в Банско – цены на студии в новых комплексах стартуют от €7000. Содержание такого жилья тоже не ударит по карману собственника. 
Смотрите все объекты недвижимости Болгарии на нашем сайте!